その賃料、価格は妥当ですか(不動産鑑定評価基準)

不動産鑑定評価に基づく査定解説

Ⅰ、不動産評価査定額
ここで「不動産鑑定評価額」と表示される場合は「不動産鑑定業者」が戸建住宅でおよそ数十万円〜の「不動産鑑定評価」と
　一般の「不動産業者」が行う「「不動産査定書」が主になりますが、なるべく詳しく、公的に認められる価格を調べるなら「不動産鑑定評価書」ですが、
　個人の不動産売却等の査定は一般的には「不動産業者」へ依頼します。この査定は無料がほとんどですが、これはやはり査定を依頼したら、売却の仲介を依頼する事が多いからです。

Ⅱ、対象不動産の表示
Ⅲ、不動産評価の基本的事項
　1、対象不動
　2、価格時点
　3、価格又は賃料の種類
Ⅳ、対象不動産の確認
Ⅴ、不動産評価額の決定の理由の要旨
　1、価格形成要因の分析
　　⑴○○市の状況
　　⑵対象不動産にかかる市場の特性
　2、近隣地域の状況
　3、評価対象不動産の状況
　4、建物とその敷地及び環境との関係
　5、建物とその敷地の最有効使用
Ⅵ、評価
　1、原価法・・・積算価格
　　⑴再調達原価
　　⑵原価修正
　　⑶積算価格
　2、取引事例比較法・・・比準価格
　　⑴取引事例
　　⑵比準価格
　3、収益還元法・・・収益価格
　　⑴直接還元法、DCF法等
　　⑵収益価格
Ⅶ、試算価格の調整及び不動産評価額の決定
　1、試算価格の調整
　　⑴試算価格の再吟味
　　⑵試算価格が有する説得力に係る判断
　2、不動産評価額の決定

別表、別紙、付属資料

不動産の固定資産税を決める基になる価格や公示価格、相続時に正しい資産価値を知りたい時等に不動産鑑定業者が上記の様な手順で価格や賃料を鑑定していきます。

物件情報サイト解説


(○○市綾瀬5丁目)

ここには住所が書いてありますが、「○丁目」とまでしか書かれていませんね。
　「不動産屋へ行かなくても物件を見てみたい」と思った事は有りませんか？
　やっぱり住所の詳細まで載せてしまうと不動産屋を通さずに物件を見に行って、物件のオーナーが分かれば直接交渉してみたり、在住中の方へ迷惑をかけてしまったりと、色々問題が起きますね。
　それで基本的には「○丁目」までしか載せていない事が多いです。
　出来ればしっかり不動産屋を通して内覧しましょう。






(3,800万円)

ここでは価格、又は賃料が表示されます。
まず住まい探しの最重要事項でしょう。
この価格や賃料は不動産のオーナー様等と相談して決まっていくのですが、これが本当に妥当でしょうか？
　最近の物件サイトでは同一地域の平均相場等の情報も公開されていますが、物件それぞれ個別性があり、プラス要因とマイナス要因が有ります。
　つまりマイナス要因がそれほど自分には問題ないなと、思える事ならその物件はとても条件の良い物件となります
　「ゆりとも不動産」ではこのプラス要因とマイナス要因を明確にして、それがどれだけ価格や賃料に反映しているのかを考察していきます。




(3LDK)

(3)は部屋の数
換気や光の差し込み等一定の基準を満たした個室の数がまず記載されます。

(LDK)その他

(L)
リビング、居間、お茶の間等とも言います。
家族団欒の空間ですね。客人をまず通す部屋(客間)も兼ねている部屋としても使われます。

(D) ダイニング、食事をする場所

(K)キッチン、料理をする場所

その他の表示
(S) サービスルーム
　「部屋」としての基準を満たしていない場所、「納屋」とも言います。



(76、18㎡)
部屋の広さです。
でもここで注意が必要です。
特にマンション等、共同住宅で「思ったより狭いな」と感じた事は有りませんか？
　そこでこの広さが「壁芯面積」か「内法面積」なのかが問題になります。

「壁芯面積」(かべしんめんせき)
壁の厚みの中心線を想定した床面。
特に耐震性や防音性を意識した建物やタワーマンション等強度を増す為に柱や壁が厚くなる傾向があります。
　結果、居住スペースが狭くなるのですが、この広さが表示されている場合が有ります。
　ただ少し狭く感じるぐらいなら良いですが、新築マンションの場合はほとんどがこの面積表示になっていますので、確認が必要です。

「内法面積」(うちのりめんせき)
　壁の内側の線を基準にした床面積。

住宅ローン控除や固定資産税ではこの面積が基準になりますので、ただネットで見ただけの面積を当てにして住宅ローン控除が受けられなかったり、大きな問題が起きます。
　この広さに〇〇m2(登記)と記載されている場合は登記されている面積ですがこれをそのまま信頼しないで確認する事をお勧めします。






築年数　2018年3月(築5年)
ここでは不動産の耐震基準について注目していきましょう。
　築年数が古いほど心配ではありますが、具体的にどれぐらい古いと心配なのか？
　意識して物件を探すのも良いと思います。

注意点は、新耐震基準、2000年基準に該当する物件は、建物が完成した日付が1981年6月以降、2000年6月以降ではなく、「建築確認済証」や「検査済証」または「建築確認の台帳記載事項証明書」の日付がそれぞれ、1981年6月以降、2000年6月以降の物件ということです。
一般的に着工から完成までの期間は、一戸建ての場合は約半年、マンションの場合は約2年はかかります。
つまり、「建築確認証明書（建築確認の台帳写し証明）」および「検査済み証」の日付は、建物完成日よりさらに、一戸建ての場合は約半年、マンションの場合は約2年前ということです。
例えば、築22年のマンション（2001年(平成13年)）の場合、建築確認申請の日付は22年＋2年＝24年前、つまり1999年(平成11年)の可能性があります。すなわち2000年基準ではなく新耐震基準の可能性があることになります。
築年数が、2000年基準、新耐震基準になった日付に近い場合は、実際の「建築確認証明書（建築確認の台帳写し証明）」および「検査済証」の日付を調べましょう。

地上1階
建物面積76、18㎡　土地面積152、46㎡
○○駅　徒歩10分
建ぺい率　60% 容積率　200%
接道:一方(西　公道幅員　4、0m)
私道負担　なし　
建物状況　中古
用途地域　準住居地域
構造・工法　木造(木造)
土地利用形態　所有権のみ
駐車場・車庫　有り
水道　上水道:公営　下水道:本下水
セットバック:不要
国土法　不要
法令上の制限　準防火地域


契約期間 2年
現況 空
条件等 －
取引態様 仲介
引渡可能時期 即時
更新料 新賃料 1ヶ月



「重要事項説明」の一般的な内容は以下です👇

不動産の表示
売主の表示と占有に関する事項
Ⅰ 取引の対象となる定地または物に直接関係する事項
登記記録に記録された事項
都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の欄要
私道に関する負担等に関する事項
飲用水・ガス・電気の供給施設および排水施設の整備状況
5.宅地造成または建物建菜の工事完了時における形状・構造等（対象不動産が未完成物
件または新規物件のとき）
6.（マンションの場合）一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使
用に関する事項
7.建物状況調査の結果の概要（既存の住宅のとき）
8.建物建築および維持保全の状況に関する書類（原本）の保存の状況・耐震診断の内容
9.建築確認済証等の発行年月日・番号
10.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
石綿使用調査の内容
当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
当該宅地建物が土砂災害戒区域内か否か
当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
水防法の規定により市町村の長が提供する図面（水害ハザードマップ）における当該住宅建物の所在地
|| 取引条件に関する事項
売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
契約の解除等に関する事項
損害賠償額の予定または違約金に関する事項
手付金等保全措置の概要（宅地建物取引業者が自ら売主の場合）
支払金または預り金の保全措置の概要
金銭の貸借のあっせん
契約不適合責任（瑕疵担保責任）の履行に関する措置の概要
割賦販売に係る事項
土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算

住宅ローン

人生の中でも重大な決断が必要な住宅ローンですが、実際の所、商品が多く、複雑すぎて本当に最適な選択だったのか？住宅ローンの審査は通るのか？不安がつきないですよね。
　将来が見通せて誰にでもお得な住宅ローン商品があるなら、ここまで複雑にはなりません。
　この無数にある住宅ローンの中で、最も最適なアドバイスをすることが住宅ローンアドバイザーの勤めだと思います。
重大な選択をする前に少しでもお役に立てればと思います。

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