不動産鑑定評価に基づく査定解説
Ⅰ、不動産評価査定額
ここで「不動産鑑定評価額」と表示される場合は「不動産鑑定業者」が戸建住宅でおよそ数十万円〜の「不動産鑑定評価」と
一般の「不動産業者」が行う「「不動産査定書」が主になりますが、なるべく詳しく、公的に認められる価格を調べるなら「不動産鑑定評価書」です。
個人の不動産売却等の査定は一般的には「不動産業者」へ依頼します。この査定は無料がほとんどですが、これはやはり査定を依頼したら、売却の仲介を依頼する事が多いからです。
Ⅱ、対象不動産の表示
Ⅲ、不動産評価の基本的事項
1、対象不動
2、価格時点
3、価格又は賃料の種類
Ⅳ、対象不動産の確認
Ⅴ、不動産評価額の決定の理由の要旨
1、価格形成要因の分析
⑴○○市の状況
⑵対象不動産にかかる市場の特性
2、近隣地域の状況
3、評価対象不動産の状況
4、建物とその敷地及び環境との関係
5、建物とその敷地の最有効使用
Ⅵ、評価
1、原価法・・・積算価格
⑴再調達原価
⑵原価修正
⑶積算価格
2、取引事例比較法・・・比準価格
⑴取引事例
⑵比準価格
3、収益還元法・・・収益価格
⑴直接還元法、DCF法等
⑵収益価格
Ⅶ、試算価格の調整及び不動産評価額の決定
1、試算価格の調整
⑴試算価格の再吟味
⑵試算価格が有する説得力に係る判断
2、不動産評価額の決定
別表、別紙、付属資料
不動産の固定資産税を決める基になる価格や公示価格、相続時に正しい資産価値を知りたい時等に不動産鑑定業者が上記の様な手順で価格や賃料を鑑定していきます。
不動産取引にかかわる最近の傾向と留意事項
宅建業者とお客様のトラブルは依然として多発してます。
令和3年度に寄せられた相談件数は11,452件で
このうち重要事項説明等に関する相談は1,420件と、多く相談が寄せられています。
この相談は取引にかかわるお客様が契約等をした会社とのやり取りでは話にならず、どこに相談したら良いのかも苦労して調べて、ワラをも掴む思いで相談してきた件数で、取引にあたり実際は納得は出来ないけど諦めるケースが多く氷山の一角にすぎない話だと思います。
主な紛争事例
（1） 売買に関するもの
・契約の申込みをキャンセルしたが、売主業者・媒介業者が顧客から受領した「申込金」や「預り金」を返さない。
・売主業者が、建築確認前に、広告掲載や売買契約の締結を行った。
・売主業者が、手付金の貸与、分割等により売買契約の締結を誘引した。
・売主業者と媒介業者が、土地付建物の契約と誤認させるような建築条件付土地売買契約を締結した。
・契約をローン解除したが、売主業者が手付金や内金を返さない。
・媒介業者が媒介契約に関する書面を交付しないで嫌介を行い、報酬をめぐって紛争になった。
・重要事項説明では説明されていなかった畦畔(ケイハン:水田の盛り土)売買主地内を通っていた。
・購入した土地について、セットバックが必要であることの重要事項説明がなかった。
・公営水道利用可と説明を受けて土地を購入したが、引き込むには多額の工事費用がかかることの説明がなかった。
・個別浄化槽利用と説明を受けて土地を購入したが、排水先の水路管理者より排水接続を断られた。
・購入土地に、隣地の下水管が埋設されていることの説明がなかった。
・重要事項説明において、土砂災害警戒区域に指定されていることの説明がなかった。
・マンションを購入したが、売主が修繕積立金・管理費を滞納していることの説明がなかった。
(2)賃貸に関するもの
・媒介業者が、現在空いていない物件や賃料、面積の異なる情報をインターネット上に掲載していた
・契約の申込みをキャンセルしたが、媒介業者が顧客から受領した「申込金」や「預り金」を返さない。
・契約の際の媒介業者の説明では、支払金の内訳は保証金と礼金ということであったが、後日の説明で、支払金の内訳は保証金ではなく、全額礼金であると言われた。
・媒介業者が、借主から借賃1ヵ月分の媒介報酬を受領した上、貸主からも何ら企画業務を行っていないにもかかわらず、企画料名目で報酬を受領していた
・媒介業者の重要事項説明において建物に差押登記があることの説明がなかったことから、裁判所から引渡命令を受けた（競落人から退去を求められた）。
・騒音が気になるため、建物が鉄筋コンクリート造であることを確認して借りたが、実際は鉄骨造だった。
・建物設備について都市ガスと説明を受けて入居したが、実際はプロパンだった。
インターネット使用可と説明を受けて入居したが、実際は使用できなかった。
・ペット飼育可と説明を受けてマンションを借りたが、入居後トラブルになり退去せざるを得なくなった。
・飲食店として賃貸したが、建築基準法、条例等の規制により目的使用出来なかった。
・店舗としてマンションの一室を貸したところ、マンション管理組合より、使用用途が管理規約に抵触するとして使用差止通知がきた。
・定期借家契約の再契約において、媒介業者の重要事項説明がなかった。
どれも滅多にない事だから大丈夫🙆自分が選んだ物件で業者も親切で熱心だから大丈夫🙆と思うのは危険⚠️です。
食事や洋服の買物で選択ミスをしても次は注意👀する、そこでは買わない等、まだ取り返しがつきますが、「不動産」は一度の選択が人生を大きく左右する事が有ります。
過去の失敗談から学び、もし騙されたとしても、訴えて勝ち目が有るか？も参考にしましょう。
人生の中でも重大な決断が必要な住宅ローンですが、実際の所、商品が多く、複雑すぎて本当に最適な選択だったのか？住宅ローンの審査は通るのか？不安がつきないですよね。
将来が見通せて誰にでもお得な住宅ローン商品があるなら、ここまで複雑にはなりません。
この無数にある住宅ローンの中で、最も最適なアドバイスをすることが住宅ローンアドバイザーの勤めだと思います。
重大な選択をする前に少しでもお役に立てればと思います。