土地を見る時って何を見れば良いのか？
せっかくの見学が直ぐに終わってませんか？
見学時にほとんどの場合、
不動産仲介業者が付いているので遠慮してしまうかもしれませんが😅
住所や位置情報をしっかり確認、登録して
何度も足を運んだ方が良いです。
朝、昼、夜の環境の変化も見ましょう。
①境界杭の確認
杭が土に埋もれてる場合が有りますので
スコップが有ると便利です。
②境界線上の越境
なるべく境界線上に立って正面から越境がないか確認しましょう。
隣からの植木や雑草などの今後伸びてきて越境する可能性も有りますので、どの様に解決出来るのか聞いてみましょう。
庇、ブロック塀、上空の電線、電柱の位置等確認します。
③メジャー等で測ってみましょう
土地は当然、測量士等がしっかり測ってますが、
自分でも測る事をお勧めします。
物件資料の面積と大きく違う場合は
境界を勘違いしていたり、
境界杭が移動されてる場合も有ります。
あり得ないと思うかもしれませんが、実際に近隣の方が少しでも自分の土地を広くしたくて動かしてる事が有ります😅
ブロック塀が有れば、その高さや劣化の程度、境界線にそって内か外か中心か確認しましょう。
隣接者との共有かどうかも把握が必要です。
また2メートル以上のブロック塀や古い塀は取り壊しが必要な場合が有ります。
④接面道路との関係
接面道路が2メートル以上の接道か幅員が4メートル以上有るかはもちろんですが
「閑静な住宅街」によくある事は
最寄りの主要道路から接面道路までの道が狭くなっていて車がまともに通れなかったりします😅
🚗車通りが少なくて静かで良いな〜
と思ったら車通勤が不便になる可能性も有ります😅
後の「役所調査」で近辺の道路開発の状況も確認しましょう。
⑤上下水道、ガス、電気線の確認
敷地まで引き込まれているかどうか、敷地内に配管やメーターが有る場合
その上の敷地には家を建てられない場合が有ります。
簡単に配管を変更出来ませんので
そこは駐車場等になる場所と見ても良いです。
⑥敷地にゴミが落ちていないか
これは管理してる不動産業者次第かもしれませんが😅
頻繁に不法投棄がされている場所かもしれません、周辺の民度も分かりますので敷地内をくまなく見ましょう。
雑草が生い茂って入る更地は管理が行き届いていない「売れ残り物件」の可能性も有ります。
⑦臭いがしないか
せっかく場所が気に入っていても周辺が
何かの匂いの元になっている場合が有ります。
スーパーが隣接していて便利で良いと思っていたらいつも焼き鳥を外で焼いていて煙💨や匂いが家に🏠染み付いて
焼き鳥の匂いがする家になってしまう事も有ります😅
⑦土地の傾斜や高さ
土地全体が傾斜していたり、接面道路より敷地が低い場合、費用負担がどうなるかも確認が必要です。
その他個人的に気になる事も色々有ると思いますので徹底的に調べて分からない事は積極的に聞いてみましょう👍
登記情報は有料ですが
最寄りの法務局で証明書600円
ネットサービスで350円ぐらいで入手出来ます。
不動産業者へ頼んで頂く事も出来ますが
タダより高い物はない
と思った方が良いです。
この他にも
ご自宅の査定無料、不動産に関わる情報、相談無料は実際にはお金がかかっていて
結局一件100万円ぐらいの仲介料を頂く為の営業🧑💼です。
妥協して紹介された物件を買う事のない様に
自分で調査は自由に自分の価値観で判断をしましょう。
登記情報はパッとみただけではよく分からない専門用語やその中に隠された出来事を理解するのは難しいですのでしっかり調べましょう。
例えば「土地を抵当に入れてお金を借りていた場合」
「抵当権」と「根抵当権」では危険度⚠️が全く違います。
通常の「抵当権」の記載があった場合
売買決済代金で債務を返済して「抵当権」はなくなりますが
「根抵当権」は記載された債務額を条件に何度でもお金を借りられる設定の為、売買代金を返済に当てたからといって簡単に消せるものでは有りません。
また記載された「債務者、会社名」からもよく調べて健全な会社かもある程度調べられます。
①都市計画図を入手する
市役所の「都市計画課」へ行ってみましょう。
ネットでも「都市計画図」を見ることは出来ますが、出来れば有料「500円〜700円」の地図が欲しいです。
何故ならその市や区全体の法令上の制限や開発道路の位置なども一目で分かる物が有ると便利だからです。
しっかりした「都市計画図」は裏目を見ると
「第一種住居専用地域」等の地域地区、都市計画の内容、斜線制限、日影規制、開発道路情報やどの様な規制かの説明も書いて有ります。
また窓口では「この住所に関わる法令上の制限等教えて下さい」と言えばピンポイントの住所にかかる法令上の制限を口頭で教えて、分かるまで説明もして頂けます。
初めてだと不安🫤だと思いますが、積極的に恥ずかしがらずに聞いて見ましょう。
②ゴミカレンダーをもらう
案内窓口等で無料でもらえます。
また窓口の方へ💁「この市へ引越しを検討してるんだけど公共施設等をまとめた資料を頂けますか？」と言えば、「防災マップ」や「市の情報誌」をもらえる所も有ります。
なるべくタダでもらえる情報はもらって見ましょう👍
③道路課へ行く
道路台帳平面図・土地境界確定・道路区域確認情報を入手しましょう。
対象となる土地に接する道路の状況や「いつ確認した図」なのかも分かります。
これもインターネット検索サービスが普及してますがせっかくですので直接いって分からないことは聞いてみましょう。
資料は1部10円程度のコピー代ぐらいです
④建築指導課へ行く
ピンポイントの土地にかかる建物🏠規制など直接聞いてみましょう。
自分が描いていた家が建てられないなんてならない様にしましょう👍
⑤下水道課へ行く
「下水道配管図」下さいといって住所を伝えましょう。
排水、雨水、汚水の処理方法によっては余分な費用が発生する場合もあります。
⑥ハザードマップをもらう
「防災管理課」等が有れば行ってもらいましょう。
窓口で「この場所で過去に浸水被害があった記録は残ってますか？」と聞いて見ましょう。
どのぐらいの台風🌀でどれだけ浸水したのかも分かります。
⑦ガスの配管図を調べる
例えば東京なら「東京ガス配管図」とネットで検索してみましょう。(ログイン登録の必要あり)
地域のプロパンガスの提供エリアも調べて初期保証料や料金も調べる🔍事も出来ます。
⑧開発登録簿、道路位置指定図を入手する
対象となる土地が「開発」された場所なのか？
道路が不動産業者が仕入れた土地を「公道」に指定したのか「私道」なのか？
どの様な開発がされたのかも重要です。
⑨水道局へ行く
「水道サービスステーション」など
最寄りの水道局窓口を調べて
「水道配管図」を調べてコピーしましょう。
場所が分からない場合は窓口で聞くと教えてくれます。
「水道配管」の事で「直ぐに利用出来る状態なのか？」等分からない事も積極的に聞いてみましょう。
持ち物
住所の分かる地図、現地写真、調査チェック項目を確認出来るメモ📝等持って行きましょう👍
した方が良いです👍
人気のありそうな物件でも「ダメ元」で交渉した方が良いと思います🙆
但し、交渉するタイミングは重要です。
先ずは本当にこの物件を買いたいと伝えてから
値引き出来ないか🤲交渉しましょう。
後は「決算月」の3月末迄に「決済」出来るギリギリのタイミングの3月上旬に「値引き交渉」するのも手段です。
この場合は決済、引渡しまでの日程がかなりギリギリになるので、必要書類や手続き内容をしっかり把握する必要が有ります😲
他にも「諸経費サービス」「手付金の減額」「オプション」「家具のプレゼント」等もし何もやっていなかったとしても交渉はありだと思います。
しかし、この様な交渉でもデメリットが有る事も抑えておきましょう👍
不動産仲介業者や売主の立場で考えてみましょう
売主からすれば値引きして良い事はありません😅
「値引きしても売りたい」事情があって値引きします。
売出し初めは「相場より高いけど、これで売れると良いな」と強気の価格で売出しますので
購入する側も希望エリアの相場と他の売り出し物件をしっかり比較して把握した後で交渉するのが良いです。
「仲介手数料」「諸費用」の交渉も
「指し値」(割引)が効きそうな物件か、早く売りたい事情があるかどうかで変わってきます。
「手付金の減額」の交渉は可能ですが、これは
「手付解除」(契約後、引渡し前に手付金を放棄する事で解除出来る)の都合、金額が少ないと少額の手付放棄で契約解除出来てしまう事から売主にとってはあまり認めたくない交渉になります。
一般的に手付金は売買代金の5%〜10%と設定される事が多いですが一般的な購入者で初期費用が厳しいと😰切実に交渉すれば5%以下でも受け付ける事も有ります☺️(少なくても100万円目安)
しかし、場合によってはせっかく物件を抑えようと思っても後から「満額」で手付金を預けて来れる方が現れたらその方と契約しますよ😲となってしまう可能性も有ります。
また購入希望者が購入資金調達能力が有るか？
も重要ですので収入、貯蓄、準備金、借入はクリヤにしてからの交渉が望ましいです👍
正直な話、売主に渋られると契約手続き準備等がストップしてしまうので😅
スッキリ承諾頂ける範囲の交渉が良いです👍